Bisnis Kosan Dan Kontrakan: Latar Belakang, Modal, Cara Memulai, Dan Tips Menjalankannya

 Bisnis sepanjang masa yang sudah teruji menjadi pemasukan yang cukup baik di masa yang akan datang menjadi pilihan beberapa pemilik properti yaitu bisnis kosan dan kontrakan. Kedua jenis pola bisnis ini mirip-mirip tetapi teraplikasi berbeda jika anda mampu me-manajenya dengan baik. Lihat saja di sekitar rumah anda, ada properti di sulap menjadi kosan dan kontrakan agar supaya pemasukan yang diinginkan oleh pemilik maksimal.

Bisnis kosan dan kontrakan tidak lekang dengan waktu, selalu di cari oleh pengguna bebagai latar belakang profesi. Apakah itu seorang mahasiswa, pekerja kantoran, hingga keluarga kecil. Fenomena seperti ini tentu sangat menarik sekali dan saya ingin membahasnya dengan cukup supaya pengetahuan yang sangat berharga ini dapat menjadi ilmu untuk saya sendiri dan bagi rekan yang ingin menekuni bisnis kosan dan kontrakan ini tentu sangat tepat artikel ini dapat membantu membuka cakrawala sebelum memulainya.

1. Latar Belakang Bisnis Kosan Dan Kontrakan.
Kebutuhan jenis tempat tinggal ini sangat tinggi permintaan, apalagi terletak di lokasi yang sangat strategis akan mendapatkan keuntungan yang berlipat-lipat. Bisnis penyewaan hunian tempat tinggal ini menjadi pilihan saat berbagai kesempatan untuk bersekolah hingga merantau di daerah tertentu maka kosan dan kontrakan menjadi solusinya. Jika anda pemilik properti bisa menangkap peluang ini tentu mendapatkan penghasilan yang sangat memadai, karena kebutuhan hunian seperti ini sangat terbuka luas bahkan pasarnya masih terbuka luas sekali untuk anda tekuni.

Sebelum menekuni bisnis ini tentu anda harus memahami sedikit ilmu yang harus bisnis properti yaitu lokasi kosan dan kontrakan ini harus tepat supaya tingkat huniannya bisa 100%. Misalnya: dekat kampus, dekat perkantoran, dekat pabrik, atau dekat pemukiman penduduk. Keseluruhan lokasi ini sebagai faktor menunjang untuk menarik minat dari penyewa. Tambahan poin berharga lainnya adalah lokasi akses jalan cukup strategis dekat ke jalan utama di daerah tersebut.

Poin penting ini sudah anda ketahui maka segera posisikan diri ke pola penyewaan seperti apa yang cocok di properti anda. Apakah kosan atau kontrakan, tergantung dari kapasitas anda sebagai pemilik untuk mewujudkannya. Ilustrasinya seperti ini, apabila properti anda berbentuk rumah dan punya kamar yang cukup maka kosan. Apabila properti anda berbentuk mess dan ada sekat penghubung (batas) masing-masingnya maka kontrakan dapat anda coba untuk menjadi bisnis terbaik. Ya, semacam bertanya ke diri sendiri terlebih dahulu lah ya, apa yang bisa diwujudkan dari properti yang dimiliki saat ini.

Bahkan ada pemilik mencoba menggabungkan kedua jenis penyewaan hunian ini, di zona tertentu buat beberapa unit kontrakan dan rumah utama dijadikan kosan. Jadi hasilnya hunian yang disiapkan okupansinya sampai dengan 100% sepanjang tahun bahkan ada calon penghuni masuk dalam daftar tunggu untuk dapat unit yang akan disewakan nanti.  

2. Modal Bisnis Kosan Dan Kontrakan.
Jika dilihat dari modal yang akan disiapkan tentu tersebutlah jumlah yang cukup besar. Untuk properti yang didirikan ini pastinya ada tanah dan bangunan yang dipersiapkan untuk hunian yang akan disewakan nanti. Tentu sangat berbeda dengan anda yang telah memiliki properti yang saya maksud, hanya membuat aplikasinya saja apakah kosan atau kontakan. Untuk masuk modal ini saya mencoba mengulasnya:

HUNIAN KOSAN:
Untuk menyulap rumah yang sudah anda miliki sekarang dijadikan kamar kosan maka anda butuh biaya sebagai berikut:

Jika 10 kamar kos butuh biaya pembangunan infrastrukturnya @Rp 30.000.000 maka dana yang harus ada sekitar: Rp 300.000.000.
Detilnya sebagai berikut:

Asumsikan anda punya lahan per meter persegi sekitar Rp 1.500.000. Untuk membangun 1 kamar kos sekitar Rp 2.000.000 per meter persegi. Budget biaya sekitar: 150 m2 x Rp 1.000.000 = Rp 150.000.000.
Membuat 1 kamar kos = 15m2 x Rp 2.000.000 = Rp 30.000.000.

Untuk ruangan 1 kamar kos ini sangat minim ukurannya 3x3 tetapi memberikan kenyamanan bagi penghuni nanti sebaiknya 3x4 atau 5x5. Tergantung dari pasar yang akan pemilik masuki.

Untuk budget ini tentu disesuaikan dengan kemewahan kosan yang akan anda wujudkan. Untuk modal tersebut cukup reasonable dengan pertimbangan bahan bangunan, upah tukang, pengecatan, dan lain sebagainya.

HUNIAN KONTRAKAN.
Jenis tempat hunian yang banyak disewa oleh keluarga kecil ini memang sangat disenangi. Satu kontakan ini terbagi atas 3 bagian yaitu: ruang tamu, kamar tidur, dapur dan kamar mandi. Kepraktisan hunian seperti ini sangat banyak peminantnya bahkan selalu banyak daftar tunggu untuk mendapatkan giliran. Mirip dengan asrama putra di barank penampunga untuk satu orang. Masing-masing sekalt untuk satu unit punya peruntukannya masing-masing.

Saya mengambil asumsi jika anda ingin memulai hunian kontrakan 200m2 x Rp 1.500.000 per m2 = Rp 300.000.000.
Ideal untuk kontrakan ini adalah 6x4 = 24m2.
Rencana untuk membuat 6 kontrakan x 24 m2 = 144 m2
Membangun per m2 adalah Rp 2.500.000

Budget yang harus anda siapkan adalah: 144 m2 x Rp 2.500.000 = Rp 360.000.000.

Membangun per m2 diatas telah memperhatikan aspek tukang dan material yang digunakan sampai selesai. Sehingga nilai yang tercatat ini menjadi budget yang harus disiapkan, jika lebih maka disesuaikan kebutuhan dilapangan nanti.

Cara memulainya cukup mudah sekali, setelah anda mengetahui anggaran yang dipersiapkan ini siapkan bangunan yang akan dijadikan bisnis kosan dan kontrakan. Berdayakan bangunan yang ada terlebih dahulu, jika dapat diperbaiki atau renovasi segera lakukan. Jangan sampai budget yang anda persiapkan ini melebihi sesuai dengan kemampuan. Sebaiknya jangan gunakan hutang untuk memulai, karena akan menyulitkan anda saat pembayaran di bulan berikutnya.

3. Tips Menjalankan Bisnis Kosan Dan Kontrakan.
Untuk tips kedua jenis hunian yang sangat strategis ini dapat anda jadikan properti maksimal menghasilkan setiap waktu.

HUNIAN KOSAN.
Ada beberapa tips yang harus anda ketahui jika telah memilih untuk dijadikan sumber pendapatan.

a. Sewa Hunian Laku Keras.
Kosan sebagai tempat pilihan terbaik untuk mahasiswa dan para pekerja ini tentu selalu menjadi pilihan paling utama dengan harga yang sangat kompetitif. Memang sebaiknya lokasinya harus strategis dan dekat dari pusat kota dan sekolah. Nah, sebelum anda memulai bisnis kosan ini sebaiknya lokasi sangat menentukan okupansi kamar.

b. Sangat Menguntungkan Jika Pintar Mengelola.
Kosan yang akan disewa nanti sebaiknya anda dapat mengelolanya seperti menyediakan fasilitas makan, minum, cucian, dan lain sebagainya. Anak kos tentu menyenangi fasilitas seperti ini, apalagi pemilik memperhatikan kebutuhan mereka tentu akan mendulang uang tambahan lagi untuk bisnis ini nanti. Misalnya ada warung makan dan jasa lainnya untuk kehidupan harian mereka.

c. Harus Intensif Memantau Kondisi Kosan.
Kosan harus anda awasi setiap saat bahkan tidak bisa dilepas begitu saja karena alasan keamanan. Kosan ini tentu latar belakang penghuni berbeda-beda karakter apalagi dengan kasus yang banyak di media sosial yang meresahkan tentu harus diantisipasi supaya tidak terjadi di bisnis anda nanti. Untuk tenaga kerja tambahan yang anda tunjuk misalnya membersihkan properti kos dan aktifitas lain tentu sangat direkomendasikan supaya kontrol maksimal dapat anda pantau.

d. Pendapatan Tinggi Saat Okupansi Penuh.
Pendapatan kosan ini tentu lebih menjanjikan jika dibandingkan dengan kontrakan, karena pemilik dapat berinteraksi langsung dengan penyewa. Beda dengan kontrakan, justru pemilik tidak banyak intens hanya saat pembayarannya saja.

e. Nilai Jual Aset Berlipat-Lipat Nilainya.
Jika dijual ke pihak lain justru kosan jauh lebih menarik, karena peminatnya cukup banyak terhadap hunian ini dan harga sewanya cukup terjangkau jika dibandingkan dengan kontrakan. Perputaran nilai ekonomisnya sangat menjanjikan sekali.

f. Selalu Hadir Saat Pembayaran Sewa Bulanan.
Rata-rata saat sekarang ini pelanggan kosan banyak memilih pembayaran setiap bulan dan anda harus melakukan pemungutan uang sewa. Cara seperti ini cukup efektif karena anda dapat memonitor langsung sehingga secara tidak langsung melihat kondisi kosan dari dekat. Yang menjadi permasalahannya adalah penyewa selalu membayar telat dan kurang, sisanya bayar tengah bulan. Tergantung kondisi bagaimana nanti anda menerapkannya, apakah bulanan atau pembayaran sekali dalam 3 bulan.

g. Pilih Penyewa Attitude Baik.
Jangan sembarangan menerima penyewa yang akan tinggal di properti anda kelak. Banyak sekali hal yang harus anda pertimbangkan, tidak hanya selalu uang menjadi dasar untuk mendapatkan penghasilan. Tetapi attitude dari penyewa yang sopan, santun, dan baik terhadap lingkungan sekitar. Menjaga kesopanan dan norma-norma supaya tetangga bersebelahan dapat saling menghargai akan semua mobilisasi masing-masing penghuni.

h. Waspada Kondisi Pandemi Jika Terjadi Di Masa Depan.
Hampir rata-rata okupansi kos-kosan saat pandemi ini kosong sehingga biaya bulanan yang harus dikeluarkan akan ditanggung oleh pemilik. Memang bukan biaya listrik tetapi kebersihan dan pengamanan harus selalu dibayarkan supaya kosan ini tetap dalam kondisi baik dan siap disewakan kembali. Setelah pengalaman lebih dari 2 tahun ini tentu membuat bisnis kosan sepi dari mahasiswa karena proses perkuliahan banyak dilakukan secara online.

i. Harus Buat Aturan Untuk Penambahan Sumber Daya.
Berjalanannya waktu tentu ada saja permasalahan yang bisa terjadi, penghuni kos menambah peralatan untuk menunjang kehidupan mereka seperti peralatan memasak, lemari es, kipas angin, dan AC. Anda harus tegas untuk poin ini karena akan berdampak pada pemakaian listrik. Jika listrik untuk masing-masing kamar terpisah tentu tidak ada permasalahan, jika satu aliran dan dibagi masing-masing kamar tentu biaya listrik bulanan akan tinggi.

Tidak itu saja, ada saja satu ruangan terisi dua orang menginap dengan alasan teman dan saudara. Untuk menjaga ketertiban tentu anda harus membuat aturan yang jelas, begitu juga dengan penghuni beda gender saat bertamu harus ada perhatian khusus. Jika ada kasus seperti anda sebagai pemilik tentu membuat aturan dan harus membayar biaya tambahan yang akan dibebankan oleh pemilik kepada penyewa. Untuk tarifnya disesuaikan dengan kondisi pasar di daerah masing-masing.

Kesimpulan Kosan:
Secara hitungan kosan lebih banyak dipilih karena harganya masih sangat terjangkau dan pangsa pasarnya tentu lebih banyak ke mahasiswa dan pekerja kantoran. Untuk keluarga kecil saya pikir tidak masuk dalam konsep tempat tinggal, karena ukurannya hanya cukup untuk satu orang. Jika dipaksakan juga tentu ruangan akan terasa sempit dan aktifitas hidup bersama menjadi terbatas.

Memang lokasi sangat menentukan untuk okupansi, saat pandemi sekarang ini tentu memberikan imbas yang cukup besar. Sehingga penghasilan secara tahunan tentu sangat berkurang. Tetapi, itulah siklus yang harus dihadapi. Jika di masa yang akan datang akan terjadi juga hal seperti ini anda telah bisa menghadapinya dengan pemikiran dan pengalaman yang cukup.

HUNIAN KONTRAKAN.
Bagaimana dengan hunian jenis kontrakan yang tentu juga ada keinginan untuk menekuninya. Hunian kontrakan ini mirip dengan kosan tetapi ukuran ruangannya cukup luas dan peruntukannya bagi keluarga kecil. Tetapi ada beberapa hal yang harus anda ketahui sebelum menekuninya:

a. Sewa Terbentuk Dalam Jangka Relatif Panjang.
Rata-rata penyewa banyak keluarga kecil yang baru menikah dan masih punya keterbatasan pendapatan. Sewa yang diterapkan kebanyakan minimal 3 bulan sekali, dan pembayaran listrik dan air dibayar terpisah. Karena kebutuhan satu keluarga itu berbeda setiap bulan tentu pemilik harus memisahkan listrik dan air sendiri supaya tidak terjadi kesalah-pahaman antara penyewa dan pemilik.

b. Sewa Kontrakan Selalu Dibayar Dimuka.
Pemilik properti untuk penyewa baru mereka menerapkan pembayaran 6 bulan pertama harus dibayar dimuka. Karena aspek properti yang butuh perawatan yang cukup besar tentu penyewa baru mengikuti aturan yang dibuat oleh pemilik. Setelah masa itu habis tergantung negosiasi antara penyewa dan pemilik, tetapi rata-rata pembayaran 6 bulan sekali itu tetap dilanjutkan karena kepraktisan saja. Jadi, biaya sewa menjadi lebih besar diterima dan dapat dialokasikan ke hal yang lebih produktif kembali.

c. Potensi Kenaikan Sewa Kontrakan Cukup Baik.
Karena adanya potensi inflasi dan kenaikan lainnya pemilik akan menerapakan kenaikan sewa biasanya per tahun. Untuk kenaikan cukup bervariasi dimulai dari 5% hingga 15% tergantung pada kondisi dilapangan nanti. Kenaikan ini tentu harus ditunjang dengan akses dari kontrakan tersebut dengan jalan utama dan fasilitas pendukung yang sudah matang seperti pasar, sekolah, rumah sakit, dan lain sebagainya.

d. Daftar Tunggu Untuk Penyewa Sangat Tinggi.
Apalagi saat kondisi ekonomi yang masih terseok-seok dan penghasilan tetap dari penyewa yang masih sangat terbatas tentu yang punya keluarga masih mengandalkan kontrakan sebagai pilihan sementara untuk menata hidup. Ingin punya rumah impian tentu masih belum, karena keterbatasan uang yang dimiliki harus memilih kontrakan sebagai tempat untuk hidup bersama keluarga kecil. Jadi, anda pemilik kontrakan tentu masih diuntungkan karena peminat untuk penyewa sangat besar sekali apalagi di kota besar.

e. Selalu Selektif Menerima Penyewa Kontrakan.
Pengalaman di lapangan banyak sekali ditemukan penyewa di kontrakan cukup lama masa sewanya bahkan sampai dengan 10 tahun. Dengan banyaknya pengalaman ini tentu selama mereka sewa ada bagian yang rusak, bocor hingga dinding yang telah kotor membuat pemilik harus selektif menerima penyewa untuk jangka panjang. Selama itu tentu properti anda di pakai oleh pihak lain sehingga awal investasi yang anda buat ini tentu harus ada perawatan yang cukup supaya tidak rusak dan lain sebagainya. Jika menemukan penyewa dengan indikasi cukup lama tinggal di kontrakan segera ubah pola penyewaan, seperti penambahan deposit untuk perawatan atau skema yang diterapkan lainnya. Untuk antisipasinya selama ini ada juga pemilik rumah selalu menaikan harga sewa setiap tahun supaya properti kontrakan ini tidak terlalu lama dihuni oleh penyewa lama. Jadi, perawatan secara berkala selalu dilakukan agar properti tetap dalam kondisi baik. Tergantung kebijakan anda, jangan sampai penyewa kontrakan ini seumur hidup tinggal karena akan berdampak pada kemanusian.

f. Waspada Penyewa Jadikan Kontrakan Sebagai Aktifitas Terlarang.
Pemilik kontrakan harus selalu memonitor semua aktifitas keseharian penghuni supaya tidak dijadikan tempat aktifitas terlarang. Selama ini, pemilik kontrakan selalu tinggal bersebelahan dengan kontrakan dan memasang CCTV untuk melihat semua keseharian mereka. Untuk kontrakan yang jumlah cukup banyak sebaiknya menerapkan gate system dan ada securitynya supaya hal yang tidak diinginkan dapat dicegah secara dini.

Baca Juga Contoh Bisnis Lainnya:

Bisnis Barbershop Pria: Latar Belakang, Modal Usaha, Cara Menjalankan, dan Tips
Bisnis Toko Buah Segar: Latar Belakang, Modal Usaha, Cara Menjalankan, dan Tips
Bisnis Kue Jajanan Pasar: Latar Belakang, Modal Usaha, Cara Menjalankan, dan Tips
Bisnis Kuliner Kaki Lima: Latar Belakang, Modal Usaha, Cara Menjalankan, Dan Tips

PENUTUP.
Setelah anda membaca artikel ini tentu sudah mendapat gambaran, kosan atau kontrakan yang anda jadikan ladang bisnis nanti. Ada fenomena yang bisa terjadi di saat penyewa memulai kerjasama dengan anda. Khusus untuk kosan cukup relatif mudah kontrolnya, tetapi untuk kontrakan ada trik tersendiri yang harus diterapkan supaya penghuni tidak terlalu lama tinggal akan berdampak pada kenyamanan properti anda.

Setiap pilihan ada konsekwensi dan anda harus pintar menyikapinya sejak dini. Jangan salah pilih penyewa di properti anda nanti, jika perlu anda buat kerjasama sewa di hitam atas putih supaya tidak terjadi kesalah-pahaman. Untuk pola kosan dan kontrakan sama-sama punya peluang untuk dijadikan bisnis asalkan anda harus tepat lokasi properti ini berdiri.

Khusus untuk kosan anda berikan fasilitas pendukung supaya okupansi hunian tetap penuh seperti tersedianya air minum gratis, ada jasa cuci gosok, jasa catering makan, dan lain sebagainya. Jadi, secara tidak langsung anda memperhatikan kebutuhan semua penghuni kosan ini sehingga menetap dalam waktu cukup lama dapat anda pertahan.

Masing-masing kejadian yang tertuang dalam pengalaman diatas tentu menjadi pembelajaran anda kelak di masa yang akan datang supaya tidak terjadi hal kerusakan, komplain dari tetangga, hingga harus selalu menjaga norma kesusilaan daerah setempat. Bisnis ya bisnis tetapi ada aspek kemanusian yang harus anda penuhi supaya berkah dan kenyamanan anda untuk menekuni ini selalu berproses sepanjang waktu.

Berapa jumlah unit yang anda sediakan nanti tentu disesuaikan dengan budget yang dimiliki. Anda dapat memulai bisnis ini beberapa unit saja seperti contoh diatas, jika telah mampu membangun proses berkembang ini di masa yang akan datang tentu dapat ekspansi ke lingkungan sebelah atau di tempat lain. Sehingga kebebasan finacial yang anda inginkan kelak dapat terwujud dengan baik tanpa anda kendala sama sekali.